Answers to Frequently-asked Questions about the Redevelopment



(Click here for answers about resident relocation plan) (Espanol) ( 中文(简体)



1. What is planned for the Mary Ellen McCormack site?

BHA, WinnCompanies and the Mary Ellen McCormack (MEM) residents are creating a plan to redevelop the MEM public housing development. As part of this long-term plan, the existing deteriorated housing units will be replaced with a new mixed-income development, including one-for-one replacement of the existing 1,016 deeply affordable units, as well as the addition of moderate-income and market units. A robust planning process has been underway since the Fall of 2017. The public permitting process is just beginning and will continue to include significant resident participation. Construction is not expected to begin until the First Quarter 2023.



2. How big will the new units be?

There will be a range of unit types and sizes, but units will generally be larger at every bedroom size than the current Mary Ellen McCormack units.



3. Where on the site will the units for BHA residents be?

Deeply affordable units will be mixed in along with the market-rate units throughout the whole site and in every building. The only exception is that the site plan currently includes one dedicated building for seniors, and two dedicated, 100% affordable replacement buildings to maximize one-way moves for existign residents into their new unit, and minimizing the need for temporary off-site relocation. 



4. Which parts of the site will be demolished and built on first?

The first building is projected to be built between Devine Way and O'Connor Way, at the current location of the basketball and tennis courts. This location was selected by WInnCompanies, the BHA and the Mary Ellen McCormack Task Force as construction in this location will require little to no demolition of existing units. The building will be 100% affordable replacement units and serve as an on-site relocation resource, minimizing off-site relocation needs. Additional early buildigns will be constructed between Logan Way and Devine Way.



5. How much parking will be provided in the new development?

Through a combination of structured garage parking and on-street parking, WinnCompanies expects to provide a higher number of parking spaces per unit on the redeveloped MEM site than is currently available. Some of the new parking will be fee-based, but there will be many free spaces.



6. Will there be in-unit washers and dryers in the new development?

The new development will have washers and dryers in every building. Many, but not all, units will have their own washer and dryer in the unit.



7. Will there be dog parks in the new development?

Yes, the new development will have dog parks included in the landscaping plan.



8. What will happen next? How can I get involved?

WinnCompanies will continue holding on-site office hours at the MEM Task Force Office to answer questions and listen to your comments about the proposed redevelopment:

• Tuesdays – 12 pm to 6 pm

• Thursdays – 8 am to 2pm

• The first Saturday of the month – 9 am to Noon.

• 
  

As we move into 2022, we will begin having more community meetings, so please look out for further notices about those! We look forward to your involvement throughout the process.





Relocation & Redevelopment FAQs for Mary Ellen McCormack



1. When Mary Ellen McCormack (MEM) is being redeveloped, will I (as a current resident) have to move?

Yes, but not right away. The planned redevelopment of MEM calls for the demolition of the MEM site, so that new units can be constructed. The development plan was established to minimize temporary off-site relocation and maximize one-way moves. The buildings will be taken down in phases. A map showing the first Phases is available at the end of this document.



2. Will you guarantee that every eligible household that wants to return to MEM is able to return? 

Yes. The Boston Housing Authority (BHA) will sign a Right to Return Agreement with every household guaranteeing the right to return to a new unit at the site as long as the household remains a BHA tenant/participant in the public housing or Section 8 program and is in Good Standing. A resident is deemed to be in Good Standing if she/he is in compliance with his/her relocation unit lease and:

• If a resident owes rent for the relocation unit or the unit he/she was relocated from, the resident has entered into an agreement to pay the back rent that is owed and is not in default under the terms of the rent payment agreement.

• The resident is not under a current eviction action for a significant or repeated lease violation(s).



3. When will I have to relocate?

We don’t expect any relocation to happen until at least 2023 and perhaps later. Depending on what phase of the project your unit is in, it could be many years before you are required to move. No MEM resident will be required to relocate until after all proper notices required by law and under our Relocation Plan have been provided to each affected household. You will be provided with significant notice prior to relocation.



4. What type of relocation choices will be available?

We expect the following resources will be available for MEM relocation:

• Moving to another BHA public housing community.

• Relocating to a vacant existing, or new unit, at the MEM site

• Using a Section 8 mobile voucher to rent an apartment in Boston or elsewhere (subject to funding availability)

• Receiving down-payment assistance toward the purchase of a home.



5. What if I move now on my own?

At the beginning of the relocation process for your building, you will receive a General Information Notice (GIN) outlining your relocation rights and responsibilities; however, you are not required to move yet.  When we are ready to begin relocation for your phase, BHA will issue a Notice of Eligibility (NOE). Once the NOE is issued, you are eligible for many relocation benefits, including relocation counseling, moving assistance and coverage of all moving costs. You are NOT eligible for these benefits now—you are only eligible once you receive the NOE.  Please notify the relocation team if you are planning to move prior to receiving the NOE.  The relocation team can be reached at 617-820-2869.



6. Who is eligible for relocation benefits and assistance?

Households living at MEM are eligible for relocation benefits and assistance, so long as they remain tenants. Residents who voluntarily leave MEM before the BHA and its relocation contractor notify them with the GIN and NOE give up their rights to relocation assistance, as well as the right to return to MEM. Only legal occupants of the unit will be entitled to relocation benefits. Make certain that all members of your household have been through the BHA’s Admissions and Continued Occupancy Policy (ACOP) screening process and have been officially added to your lease. In addition, benefits may be pro-rated if one or more members of the household do not have eligible immigration status. The relocation staff will work with each household to determine the precise level of benefits to which each household is entitled.



7. What moving assistance am I entitled to?

Throughout this redevelopment effort, we strive to minimize off-site relocation and any adverse impact on current residents. Families will be offered three moving assistance options. Households may elect to:

• Option 1: Use the services of a professional moving company contracted by the BHA. This option also includes packing materials, utility reconnection fee reimbursement and a relocation allowance in the amount of $100.  This option is required for all moves within BHA public housing developments.

• Option 2: Undertake the move on your own and be reimbursed for all documented reasonable out of pocket expenses. Examples of reasonable out of pocket expenses including packing and moving costs, up to 12 months of storage costs, utility reconnection fees, etc.

• Option 3: Take a lump sum payment in lieu of being reimbursed for out-of-pocket expenses. Lump sum payments include the relocation allowance and are based upon unit size.



This moving assistance will be available to all households as they relocate on or off-site, whether temporarily or permanently. It will also be offered to the “returning households” who move back to the redeveloped MEM units from their temporary relocation unit.



8. How do I select my relocation option?

The BHA has hired Housing Opportunities Unlimited (HOU) to provide relocation counseling assistance to all households at MEM. These relocation counselors will meet with each household to discuss the relocation options and the benefits of each type of relocation. Based on that information, each resident will have to state his or her relocation preferences. 



9. How much rent will I have to pay for my relocation unit?

All of the rental relocation options, including Section 8 and a unit at another BHA development, are affordable. No resident will have to pay more than 30% of their income in housing costs, and rents will be calculated as they are calculated now. Certain options may require residents pay for their basic utilities directly.



10. Utility Allowances in Temporary Housing

If, subject to funding availability, residents move with a Section 8 mobile voucher, and are required to pay for utilities, the estimated utility costs (utility allowances) will be deducted from the tenant-paid rent.



11. If I choose to return to MEM after redevelopment, will I get a unit with the same number of bedrooms as I have now?

The public housing replacement units in the MEM redevelopment will be subsidized with Section 8 Project-based Vouchers (PBVs). Families/individuals who move back to MEM will be placed in a right-sized unit based on their family size in accordance to the Section 8 occupancy standards. 



The Section 8 program (including PBVs) has different occupancy standards than the public housing program—that means there are different rules about which household members are expected to share bedrooms. Under the PBV program, the head-of-household is eligible for one bedroom and would share that bedroom with a spouse or domestic partner if applicable; and any two household members of the same gender will share a bedroom regardless of differences in age or generation (although exceptions may be made as a reasonable accommodation for disability-related medical needs).



Our goal is to right size families upon completion. So if your family is currently in a two-bedroom unit but you are eligible for a three-bedroom unit under the Section 8 occupancy standards, you will move into three-bedroom unit when you return to MEM. On the other hand, a family that is currently in a two-bedroom unit but is now only eligible for a one-bedroom unit would move into a new one-bedroom unit at the redeveloped MEM. 



Preguntas frecuentes sobre las reubicaciones y la remodelación de Mary Ellen McCormack



RESPUESTAS A PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE LA REUBICACIÓN DE RESIDENTES



1. Mientras se lleva a cabo la remodelación de Mary Ellen McCormack (MEM), ¿yo (como residente actual) tendré que mudarme?

Sí, pero no inmediatamente. La remodelación planificada de MEM conlleva la demolición del sitio para que se puedan construir nuevas unidades. El plan de desarrollo fue concebido para minimizar las reubicaciones temporarias externas y maximizar las mudanzas unidireccionales. Los edificios serán derribados en etapas. Al final de este documento podrá consultar un mapa de las primeras etapas.



2. ¿Garantizarán que cada grupo familiar elegible que quiera regresar a MEM pueda hacerlo? 

Sí. La Autoridad de Vivienda de Boston (Boston Housing Authority, BHA) firmará un contrato de Derecho de Retorno con cada grupo familiar, para garantizar el derecho de retorno a una nueva unidad en el sitio, siempre y cuando el grupo familiar siga siendo arrendatario de la BHA o participante del programa de viviendas públicas o de la Sección 8 y tenga buena reputación. Se considera que un residente tiene buena reputación si está en regla con el arrendamiento de la unidad de reubicación y:

• Si un residente debe el alquiler de la unidad de reubicación o de la unidad de la que fue reubicado y ha suscrito un acuerdo para pagar el alquiler atrasado y no incurre en mora de acuerdo con los términos del contrato de pago del arrendamiento.

• El residente no tiene orden de desalojo actual por un incumplimiento del arrendamiento importante o repetido.



3. ¿Cuándo me tendré que reubicar?

No esperamos que ocurra ninguna reubicación al menos hasta 2023 o incluso hasta más adelante. Según la etapa del proyecto en la que esté su unidad, pueden pasar muchos años antes de que tenga que mudarse. No le pediremos a ningún residente de MEM que se reubique hasta después de notificar debidamente a todos los grupos familiares afectados según lo estipula la ley y nuestro Plan de Reubicación. Usted será notificado debidamente con antelación a la reubicación.



4. ¿Qué tipo de opciones de reubicación estarán disponibles?

Esperamos que los siguientes recursos estén disponibles para la reubicación de los residentes de MEM:

• Mudanza a otra comunidad de viviendas públicas de la BHA.

• Reubicación a una unidad existente o nueva en MEM.

• Uso de un cupón móvil de la Sección 8 para arrendar un departamento en Boston u otro lugar (sujeto a la disponibilidad de financiación)

• Asistencia con el pago inicial para la compra de una vivienda.



5. ¿Qué sucede si me mudo ahora por mi cuenta?

Cuando comience el proceso de reubicación en su edificio, recibirá una Notificación de Información General (General Information Notice, GIN) que resume sus derechos y responsabilidades de reubicación; pero no tendrá que mudarse todavía.  Cuando estemos listos para comenzar con la reubicación de su etapa, la BHA emitirá una Notificación de Elegibilidad (Notice of Eligibility, NOE). Una vez que esto pase, será elegible para muchos beneficios de reubicación, incluyendo asesorías en reubicación, asistencia para la mudanza y cobertura de todos los costos de la mudanza. NO es elegible para esos beneficios ahora; solo lo será una vez que reciba la NOE.  Notifique al equipo de reubicación si planea mudarse antes de recibir la NOE.  Se puede comunicar con el equipo de reubicación al 617-820-2869.



6. ¿Quiénes son elegibles para los beneficios y la asistencia con la reubicación?

Los grupos familiares que viven en MEM son elegibles para los beneficios y la asistencia con la reubicación, siempre y cuando sean arrendatarios. Los residentes que dejen voluntariamente MEM antes de que la BHA y su contratista de reubicación los notifique con la GIN y la NOE, renuncian a sus derechos de recibir asistencia y de regresar a MEM. Solo los inquilinos legales de la unidad tendrán derecho a los beneficios de reubicación. Asegúrese de que todos los miembros de su grupo familiar hayan pasado por el proceso de selección de la Política de Admisión y Ocupación Continua (Admissions and Continued Occupancy Policy, ACOP) de la BHA y hayan sido añadidos oficialmente al contrato de arrendamiento. Además, los beneficios pueden ser prorrateados si uno o más miembros del grupo familiar no tienen un estado de inmigración elegible. El personal de reubicación trabajará con cada grupo familiar para determinar el nivel preciso de beneficios a los que tiene derecho cada grupo familiar.



7. ¿En qué consiste la asistencia para la mudanza a la que tengo derecho?

Durante toda esta iniciativa de remodelación, procuramos minimizar las reubicaciones externas y las consecuencias adversas para los residentes actuales. Les ofreceremos a las familias tres opciones de asistencia para la mudanza. Los grupos familiares podrán elegir entre:

• Opción 1: usar el servicio de una empresa de mudanza profesional contratada por la BHA. Esta opción también incluye los materiales de embalaje, el reembolso de las tarifas por reconexión de servicios y una asignación de reubicación por un monto de $100.  Esta opción es obligatoria para todas las mudanzas en los desarrollos de viviendas públicas de la BHA.

• Opción 2: emprender la mudanza por su cuenta y ser reembolsado por todos los gastos documentados directos razonables. Ejemplos de gastos directos razonables incluyen costos de mudanza y embalaje, hasta 12 meses de gastos de almacenamiento, tarifas de reconexión de servicios, etc.

• Opción 3: recibir un pago único en lugar de un reembolso por gastos directos. Los pagos únicos incluyen la asignación por reubicación y se basan en el tamaño de la unidad.

Esta asistencia para la mudanza estará disponible para todos los grupos familiares que se reubiquen interna o externamente, de forma temporaria o permanente. También se le ofrecerá a los “grupos familiares retornados” que vuelvan a las unidades de MEM remodeladas desde sus unidades de reubicación temporarias.



8. ¿Cómo selecciono mi opción de reubicación?

La BHA ha contratado Housing Opportunities Unlimited (HOU) para dar asesorías en reubicación a todos los grupos familiares de MEM. Los asesores en reubicación se reunirán con cada grupo familiar para hablar de las opciones y beneficios de cada uno de los tipos de reubicación. Con base en esa información, cada residente tendrá que indicar sus preferencias para la reubicación. 



9. ¿Cuánto tendré que pagar de arrendamiento por mi unidad de reubicación?

Todas las opciones de reubicación en arrendamiento, incluidas las de la Sección 8 y las unidades de otros desarrollos de la BHA, son asequibles. Ningún residente tendrá que pagar más del 30 % de su ingreso en costos de vivienda, y el cálculo de los alquileres será como ahora. Es posible que en el caso de ciertas opciones los residentes tengan que pagar directamente los servicios básicos.



10. Asignaciones por servicios en viviendas temporarias

Si, de acuerdo a la disponibilidad de financiamiento, los residentes se mudan con un bono móvil de la Sección 8 y tienen que pagar los servicios, los costos estimados de estos (asignaciones por servicios) se deducirán del alquiler pagado por el arrendatario.



11. Si elijo volver a MEM luego de la remodelación, ¿tendré una unidad con el mismo número de dormitorios que tengo ahora?

Las unidades de reemplazo de viviendas públicas en la remodelación de MEM serán subsidiadas con los Bonos Basados en el Proyecto (Project-based Vouchers, PBV) de la Sección 8. Las familias/personas que regresen a MEM serán ubicadas en unidades del tamaño adecuado según el tamaño de su familia y las normas de ocupación de la Sección 8. 

El programa de la Sección 8 (incluidos los PBV) tienen normas de ocupación distintas a las del programa de viviendas públicas, lo que significa que difieren reglas sobre qué miembros del grupo familiar deben compartir habitaciones. De acuerdo con el programa de PBV, el jefe del grupo familiar es elegible para un dormitorio, que deberá compartir con un cónyuge o pareja de hecho si corresponde; y dos miembros del grupo familiar del mismo sexo deberán compartir un dormitorio sin importar las diferencias de edad o generación (aunque puede haber excepciones por una necesidad médica razonable de adaptación relacionada a una discapacidad).

Nuestro objetivo es colocar a las familias en unidades acordes a su tamaño. Por lo que si su familia actualmente se encuentra en una unidad de dos dormitorios pero es elegible para una de tres según las normas de ocupación de la Sección 8, se mudará a una unidad de tres dormitorios cuando regrese a MEM. Por otro lado, una familia que actualmente se encuentra en una unidad de dos dormitorios pero ahora es elegible para una de uno, se deberá mudar a una unidad nueva de un dormitorio en MEM tras la remodelación.

Mary Ellen McCormack 搬迁与重建的常见问题



居民搬迁常见问题解答



1.Mary Ellen McCormack (MEM) 重建时，我（常住居民）必须搬迁吗？

是的，但不必马上搬迁。 MEM 重建规划要求在 MEM 地块上进行拆迁，以便新建房屋。 制定开发计划旨在最大限度地减少临时异地搬迁，最大限度地增加单向搬迁。这些建筑将分阶段拆除。第一阶段的地图详见本文件末尾。



2.您是否能保证每一个希望返回 MEM 且符合条件的家庭均能回搬吗？

可以保证。 波士顿住房管理局（BHA）将与每个家庭签署一份回搬权协议，保证只要该家庭仍然是公共住房或第 8 条计划的 BHA 租户/参与人且信誉良好，就有权回搬入住该地块上的新建房屋。 如果居民遵守其安置房的租约，则视作信誉良好，并且:

• 如果居民拖欠安置房或其已拆迁房屋的租金，则其已签订协议支付欠租，且依照租金支付协议的条款并未违约。

• 该居民目前并未因重大或重复违反租约而面临驱逐诉讼。



3.我何时必须搬迁？

我们预计至少在 2023 年甚至晚些时候之前不会有任何搬迁。 取决于房屋处于项目的哪个阶段，可能要过很多年才必须搬家。向每个受影响的家庭发布法律和我们搬迁计划规定的所有相关通知之前，不会要求任何 MEM 居民搬迁。我们将在重新安置前向您出具重要通知。



4.有哪些类型的搬迁选项？

我们预计以下资源可用 MEM 安置:

• 搬迁到另一个 BHA 公共住房社区。

• 搬迁到 MEM 地块现有的空置房屋或新建房屋

• 使用第 8 条移动代金券在波士顿或其他地方租赁公寓（视可用资金情况而定）

• 接受购房首付补助。



5.如果我现在自己搬家，会怎么样？

您在房屋搬迁流程启动时，将收到说明搬迁权利与责任的一般信息通知（GIN），但此时还不需要搬迁。  当我们准备好为您开展搬迁工作时，BHA 将签发一个符合条件的通知（NOE）。一旦签发 NOE，您就有资格享受许多搬迁福利，包括搬迁咨询、搬迁援助和所有搬迁费用的保险。 您现在还没有资格享受这些福利，只有在收到 NOE 后才有资格享受。 如果您计划在收到 NOE 之前搬迁，请通知搬迁团队。 可拨打 617-820-2869 联系搬迁团队。



6.谁有资格获得搬迁福利和援助？

住在 MEM 的家庭只要仍是租户，就有资格获得搬迁津贴和援助。 居民在 BHA 及其搬迁承包商发布 GIN 和 NOE 通知之前自愿离开 MEM 的，将放弃获得搬迁援助及回搬 MEM 的权利。 只有房屋的合法住户才有权享受搬迁福利。确保所有家庭成员均已通过 BHA 的入住和继续居住政策（ACOP）筛选程序，并已正式加入您的租约。 此外，如果一名或多名家庭成员不具备合法的移民身份，有关福利可能会按比例予以发放。 搬迁工作人员将与每个家庭合作，确定每个家庭有权享受确切的福利。



7.我有权获得哪些搬迁援助？

整个重建期间，我们努力将异地搬迁和对常住居民的任何不利影响降至最低。将向这些家庭提供三种搬迁援助方案。 每个家庭可以选择:

• 选项1：使用 BHA 签约的专业搬家公司提供的服务。 这项方案还包括包装材料、公用事业重新连接费用报销和 100 美元的搬迁津贴。 BHA 公共住房开发中的所有搬迁都需要这项方案。

• 选项2：自行承担搬迁费用，并报销所有合理的实付费用。 合理的实付费用包括包装和运输成本、长达 12 个月的存储成本、公用设施重新连接费用等。

• 选项3：收取一次性付款，而非报销实付费用。 一次性付款包括基于房屋面积核算的搬迁津贴。

所有家庭在搬迁时，无论是临时还是永久搬迁，均可获得这种搬迁援助。 其中也会向从临时安置房搬回重建的 MEM 房屋的“回搬家庭”提供搬迁援助。



8.我如何选择搬迁方案？

BHA 聘请 Housing Opportunities Unlimited（HOU）为 MEM 的所有家庭提供搬迁咨询援助。这些搬迁咨询顾问将会晤每个家庭，探讨搬迁方案和各种搬迁的好处。 基于这些信息，每个居民都必须说明其搬迁偏好。 



9.我需要为安置房支付多少租金？

所有租赁搬迁方案（包括第 8 条和 BHA 开发的另一套房屋）的费用均属经济适用型。 任何居民承担的住房费用均不会占其收入 30% 以上，租金将按现有的计算方法计算。某些方案可能要求居民直接承担基本的公用事业费用。



10.临时房屋的公用设施津贴

如果根据可用资金情况，居民使用第 8 条移动代金券进行搬迁，并按规定必须支付公用事业费用，则预估的公用事业费用（公用事业津贴）将从租户支付的租金中扣除。



11.如果我选择在重建后搬回 MEM，会得到一套与现在一样的多居室房屋吗？

MEM 重建项目中的公共住房置换单元将获得 (PBV)第 8 条项目代金券的补贴。根据第 8 条入住标准，搬回 MEM 的家庭/个人将根据其家庭规模安置在一套合适的房屋内。 

第 8 条计划（包括 PBV）与公共住房计划有不同的入住标准，这表示对于哪些家庭成员可以共用卧室有不同的规定。根据 PBV 计划，户主有资格拥有一间卧室，如果适用，可以与配偶或同居伴侣共用该卧室；任何两个相同性别的家庭成员无论年龄或代别将共用一间卧室（尽管可能有例外情况，为残疾人医疗需求提供合理的便利）。

我们的目标是在完成后调整家庭规模。因此，如果您全家目前住在一套两居室的房屋内，但依照第 8 条入住标准，有资格住在一套三居室的房屋，则回搬 MEM 时，将搬进一个三居室的房屋。 另一方面，如果一个家庭目前住在两居室房屋但现在只有资格住一居室房屋，待 MEM 重建后将搬进一套新建的一居室房屋。